Você vendedor sabia que ao realizar a venda de seu imóvel pode ocorrer à incidência do imposto de renda?
Esta é uma situação pouco analisada pelos vendedores ao comercializar seus imóveis, entretanto antes de realizar a venda o ideal seria uma análise sobre os valores negociados e a possível tributação.
A incidência do Imposto de Renda ocorre quando houver ganho de capital. Mas o que seria ganho de capital?
O ganho de capital ocorre nas operações de venda de imóveis (bens) ou direitos quando houver lucro/ganho, ou seja, o ganho de capital é calculado sobre a diferença positiva entre o preço/custo de aquisição e o valor de alienação de bens ou direitos.
Um exemplo, se você comprou um imóvel por R$ 300.000,00, posteriormente vendeu por R$ 380.000,00, seu ganho de capital foi de R$ 80.000,00, ou seja, ganho de capital é obtido ao subtrair o valor pago pelo imóvel, do valor da sua respectiva venda.
Diante da diferença positiva sobre a venda ocorrerá à incidência do imposto de renda sobre a transação imobiliária, sobre esse lucro a legislação prevê algumas maneiras de reduzir a tributação ou não pagar o imposto de renda, citaremos algumas situações em que você pode pagar menos imposto de renda ou ser isento nas transações imobiliárias:
– Para reduzir o valor do imposto de renda sobre a venda do imóvel, o proprietário/contribuinte deve informar na Declaração de Ajuste Anual (anualmente) todas as benfeitorias realizadas no imóvel.
São consideradas benfeitorias todos os gastos/obras que agreguem valor ao imóvel, todos os documentos que comprovem referidos gastos devem ser guardados, com essas benfeitorias será elevado o custo de aquisição de seu imóvel e por consequência reduzido o ganho de capital sobre a alienação.
A legislação prevê algumas isenções na venda de imóveis residenciais, tais como:
– Aplicar o dinheiro da venda do imóvel na comprar de outro imóvel:
O proprietário, pessoa física é isento do imposto de renda sobre o ganho auferido na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Neste caso, o contrato de compra deve ser fechado em até 180 dias após a venda do imóvel, sendo que esse benefício fiscal pode ser utilizado uma vez a cada cinco anos.
Se todo o valor da venda não for aplicado na compra de outro imóvel residencial, haverá a incidência do imposto de renda sobre o valor não aplicado.
– Haverá isenção total do imposto de renda na venda de imóvel residencial, caso o imóvel residencial seja vendido por até R$ 440.000,00 reais, entretanto o vendedor/proprietário NÃO deve ter outro imóvel e não ter realizado nenhuma compra ou venda de imóveis nos últimos cinco anos.
– Para os imóveis comprados até 1969 haverá isenção do imposto de renda na venda, ou seja, não terá tributação sobre o lucro da operação, indiferente do vendedor ter outros imóveis residenciais.
– Vender imóveis de até R$ 35.000,00 mil, neste caso a legislação considera imóveis de pequeno valor, não ocorrendo à tributação sobre o ganho de capital, não havendo nenhuma restrição para ser aplicado o benefício fiscal.
– A legislação também prevê percentuais de redução do ganho de capital para os imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, os percentuais alteram conforme o ano de aquisição e estão previstos no art. 18 da Lei n° 7.713, de 1988 e art. 26 da Instrução Normativa RFB nº 84, de 2001.
Essas são algumas maneiras previstas em lei de reduzir a tributação ao vender um imóvel, a legislação prevê outras formas devendo cada uma ser analisada e aplicada conforme a real situação do vendedor/proprietário do imóvel.
Lembrando que o mais importante é o vendedor se preparar com antecedência, planejando para reduzir de maneira legal a carga tributária sobre a transação imobiliária.
*Fabíola Comin é advogada, com formação em Ciências Contábeis e especialista em Direito Tributário.
*Este artigo foi redigido meramente para fins de informação e debate, não podendo ser considerado como opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.
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